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UNPI 16
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Nouvelle-Aquitaine

Fiche actualité

Ce que l’UNPI a obtenu pour vous en 2019

Baux d'habitation

L’éradication des logements classés F et G repoussée à 2028

A l’issue de sa première lecture par le Sénat, le projet de loi relatif à l’énergie et au climat entendait sanctionner dès 2023 la location des logements classés F et G en tant que logements indécents.

Auditionnée par le Parlement, l’UNPI a dénoncé une mesure brutale pour les propriétaires. Compte tenu de la difficulté de réaliser des travaux en si peu de temps, elle risquait d’amputer gravement le marché (quasiment la moitié du parc locatif est constituée de logements classés F et G).

  • L’article 17 de la loi énergie et climat du 8 novembre 2019 renvoie à un décret le soin de préciser les seuils de consommation énergétique à ne pas dépasser. Ce décret pourra prévoir un calendrier de mise en œuvre échelonnée et tenir compte des différents types de bâti. Cet échelonnement résulte en partie du travail réalisé dans le cadre du Plan Bâtiment durable, dont l’UNPI est membre du bureau. Un rapport corédigé par l’UNPI a été remis au Plan Bâtiment durable et aux deux ministres concernés (Julien Denormandie et Emmanuelle Wargon).

Par ailleurs, une exception est prévue au profit des propriétaires se heurtant au refus de la copropriété de voter de travaux et ne parvenant pas à atteindre une consommation moindre malgré des travaux en partie privative. Enfin, il précise que le décret, qui devra entrer en vigueur avant 2023, ne s’appliquera pas aux baux en cours.

En revanche, au-delà des règles de décence, l’intégralité des logements devront atteindre au moins la classe E dès 2028 (ou 2033 pour les copropriétés en difficulté).

 Vers une fiabilisation des diagnostics de performance énergétique

Le DPE est devenu un document essentiel aussi bien dans le cadre des locations que dans celui des transactions. Il commande la classe énergétique du logement (à afficher dans les annonces de location ou vente), et deviendra en 2021 un document opposable par le locataire et non pas simplement informatif (article 179 de la loi ELAN du 23 novembre 2018).

L’UNPI critiquait sa méthode de réalisation, notamment la méthode « sur factures », qui n’est pas pertinente, notamment lorsque le diagnostiqueur ne peut se baser sur des factures récentes ou que le précédent occupant a mal utilisé le logement.

  • Le Gouvernement a lancé des travaux de fiabilisation des DPE. Ceux-ci sont menés par la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) et le Plan Bâtiment Durable (auquel l’UNPI participe activement). Ils devraient aboutir avant 2021.

Si l’UNPI se réjouit de ces travaux de fiabilisation, elle regrette son futur caractère opposable, qui démultipliera les contentieux. L’UNPI continue d’œuvrer à ce que l’opposabilité s’applique directement aux diagnostiqueurs.

Copropriété

Depuis l’adoption de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’UNPI a largement été associée aux travaux de rédaction de l’ordonnance du 30 octobre 2019 réformant le droit de la copropriété et de divers décrets d’application (cinq auditions de trois heures et plusieurs consultations écrites).

Maintien de la possibilité de ne pas constituer un « fonds travaux » dans les immeubles de moins de dix lots

Dans sa version initiale, le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété (ordonnance importante prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018) entendait supprimer la possibilité pour les copropriétés de moins de dix lots de voter à l’unanimité la non constitution d’un fonds travaux (article 14-2, III de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés).

L’UNPI a dénoncé une mesure imposant de nouvelles dépenses aux petites copropriétés alors qu’elles ont déjà des budgets très serrés. 

  • La suppression de l’exception relative aux petites copropriété a été retirée du texte définitif de l’ordonnance (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).

Abandon des plans pluriannuels de travaux dans les copropriétés de plus de 10 ans

Dans sa version initiale, le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété prévoyait d’imposer l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de dix ans. Le financement de ce PPT impliquait une réforme du fonds de travaux. 

L’UNPI a dénoncé une obligation coûteuse pour les copropriétaires (le plan pluriannuel implique de faire appel à un prestataires spécialisé) et une source de complexité pour les copropriétés : à peine a-t-on créé le fonds de travaux obligatoire (création en 2017) qu’on entend déjà le réformer…

  • Les plans pluriannuels de travaux ont disparu de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété. L’UNPI reste vigilante dans la mesure où le ministre du Logement vient d’annoncer son souhait de les réintroduire dans un futur texte. Toutefois, ces PPT ne seraient pas financées par une contribution obligatoire, le Ministre ne souhaitant pas plonger davantage de copropriétés dans l’insécurité financière. Nous y veillerons en nous opposant à nouveau à la création des PPT (inutiles à défaut de mesures d’aide et d’accompagnement).

Prochain plafonnement des frais d’état daté

L’UNPI a dénoncé à maintes reprises le doublon état daté / pré-état daté et demandé une clarification des textes applicables en la matière.

  • L’UNPI se réjouit d’une volonté de clarification (notamment tarifaire) de l’état daté par un décret à venir. Elle constate néanmoins que le pré-état daté, s’il n’a pas d’existence légale, existe dans la pratique. Une clarification plus globale est donc nécessaire.

Fiscalité

Ralentissement de l’augmentation de la taxe foncière

L’UNPI dénonce haut et fort la hausse exorbitante de l’impôt foncier. Les conclusions de son Observatoire national des taxes foncières, qui dresse le bilan des augmentations sur cinq ou dix ans, sont largement relayées par les médias et craintes par les élus locaux (https://www.unpi.org/fr/taxes-foncieres.html ).

  • En octobre 2019, l’UNPI a pointé du doigt une hausse de 10,8 % entre 2013 et 2018, alors que l’impôt foncier avait augmenté en moyenne de 21,26 % entre 2008 et 2013, de
    16,42 % entre 2009 et 2014, de 14,70 % entre 2010 et 2015 et de 14,01 % entre 2011 et 2016, et de 10,7 % entre 2012 et 2017. L’augmentation de la taxe foncière a donc tendance à se ralentir.

Cela demeure toutefois trop élevé et l’UNPI maintient la pression sur les pouvoirs publics au moment où les budgets locaux 2020 vont être élaborés. En particulier, à l’approche des élections municipales, l’UNPI a lancé un appel à geler ou baisser la fiscalité locale (communiqué du 14 octobre 2019).

  • A la suite d’une « charte d’engagement » signée entre l’UNPI et Christian Estrosi, maire et président de la Métropole Nice-Côte-d’Azur, la Ville de Nice a amorcé une forte baisse de son taux communal (pour compenser l’instauration au profit de la métropole). En 2019, la taxe foncière y a diminué de 4,5 % (plus forte baisse parmi les 50 plus grandes villes de France).
  • Les alertes de l’UNPI 38 puis de la fédération UNPI ont permis que soit relayé dans la presse un phénomène de revalorisation intempestive des valeurs locatives en Isère, mais aussi dans d’autres territoires. Les services de Bercy ont été forcés de s’expliquer.

Une meilleure prise en compte des crédits d’impôts dans le cadre du prélèvement à la source

Pour compenser le fait que le prélèvement à la source est calculé sur l'imposition de l'année précédente, sans tenir compte des crédits et réduction d'impôts, la loi de finances pour 2018 avait prévu le versement au printemps 2019 d'une avance de 30 % sur les crédits d'impôts (au sens large) obtenus l'année précédente.

L’UNPI critiquait une prise en compte insuffisante des crédits d’impôt, notamment pour ceux ayant réalisé un investissement de type « Duflot-Pinel » ou Scellier.

  • L’article 12 de la loi de finances pour 2019 étend l’avance de crédit d’impôts aux dépenses d'investissements locatifs (Pinel, Scellier, Duflot, Censi-Bouvard et investissements dans les départements d'outre-mer) et la porte à 60 % des avantages obtenus l’année N-1.
    Par ailleurs, si l’article 1665 bis du Code général des impôts maintient la date du 1er mars comme date limite de versement par les services fiscaux, les autorités se sont engagées à verser l’avance dès la mi-janvier.  

En revanche, malgré ses nombreuses interventions, l’UNPI n’est pas parvenue à empêcher une prise en compte imparfaite des travaux dans le cadre du basculement vers le prélèvement à la source et l’année « blanche ». 

Extension du dispositif « Duflot-Pinel » aux logements anciens ayant fait l’objet d’importants travaux d’amélioration dans les « cœurs de villes » (« Denormandie ancien »)

Afin de redynamiser les centres-villes et de lutter contre l’habitat dégradé, l’UNPI militait depuis longtemps en faveur d’une incitation fiscale pour les propriétaires prenant en charge d’importants travaux d’amélioration.

  • La loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a étendu la réduction d’impôt « Duflot-Pinel » à ceux qui acquièrent un logement en vue de le louer lorsque le logement fait ou a fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, ceci dans plus de 200 villes identifiées dans le Plan « Action cœur de ville » (article 226).

Un décret et deux arrêtés du 26 mars 2019 précisent les travaux donnant droit à la réduction d’impôt, les exigences à respecter en termes de rendement énergétique et les villes éligibles.

Construction / Ventes

Des normes d’accessibilité des logements neufs plus pragmatiques (logements évolutifs)

L’UNPI dénonçait l’idée que, dans les immeubles neufs, l’intégralité des logements doivent être accessibles aux personnes handicapées. Imposer les mêmes normes d’accessibilité à tous les étages provoque une augmentation des coûts de production (et donc des prix de vente) comme une réduction généralisée de la surface des pièces de vie (les pièces d’eau devant notamment être agrandies) alors que, en pratique, tous les appartements d’un immeuble neuf ne seront pas occupés par des personnes handicapées.

  • La loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit dans le Code de la construction et de l’habitation la notion de logement « évolutif » (article L. 111-7-1 du CCH). Désormais, lors de la construction d’un immeuble collectif, seuls 20 % des logements (et au moins un logement) doivent être totalement accessibles, les autres devant être simplement
    évolutifs : si certaines précautions de base sont à respecter (concernant par exemple l’accès au séjour et au cabinet d’aisance), l’intégralité du logement n’a pas à être accessible, sauf à pouvoir être rendu accessible moyennant des « travaux simples » (qui n’imposent pas d’intervenir sur des éléments de structure).

Les exigences à respecter pour qu’un logement soit évolutif ont été détaillées par un décret du 11 avril 2019 et un arrêté du 11 octobre 2019. Bien évidemment, outre le respect des précautions de base à l’intérieur du logement (accessibilité de l’unité de vie), les parties communes de l’immeuble doivent respecter les normes d’accessibilité.

Abandon du projet de séquestrer 5% du prix de vente pour des travaux de rénovation énergétique

Lors de l’examen du projet de loi relatif à l’énergie et au climat, un amendement adopté en commission entendait imposer une mise sous séquestre, en cas de vente d'un bien à faible performance énergétique, d'une partie du produit de la vente ne pouvant excéder
5 % du produit de cette vente, déblocable au profit de l’acquéreur uniquement pour effectuer des travaux de rénovation énergétique.

L’UNPI a critiqué une mesure coercitive attentatoire au droit de propriété et contre-productive.

  • Cette proposition n’a pas été retenue dans le texte final de la loi énergie et climat du
    8 novembre 2019. L’UNPI continue de militer pour que des aides plus simples et plus efficaces soient proposées aux propriétaires engagés dans des travaux de rénovation énergétique.

Logements sociaux

Facilitation des ventes de logements « HLM »

L’UNPI dénonce depuis longtemps une construction irraisonnée des logements sociaux (construction massive là où le besoin de logements n’est pas le plus fort) et le fait que ces logements ne profitent pas toujours aux personnes les plus défavorisées (trop forte propension de logements « intermédiaires », maintien dans les lieux d’occupants dépassant les plafonds). Par ailleurs, l’UNPI croit profondément à la propriété privée comme vecteur de responsabilité et de liberté.

L’UNPI encourage donc la vente de logements sociaux aux occupants mais plus largement à l’ensemble des particuliers.

  • L’article 97 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 facilite la vente de logements par les organismes HLM. Une autorisation de l’Etat n’est plus systématiquement nécessaire, tandis que le prix de vente est désormais fixé librement sans estimation par le service des Domaines.
    Afin d’organiser une transition douce du statut de locataire au statut de copropriétaire, une ordonnance du 7 mai 2019 permet également aux organismes « HLM » de vendre avec application différée du statut de la copropriété.

L’UNPI a permis aussi

  • L’abandon de la terminologie « propriétaire » dans la communication de l’Etat liée à la création d’un numéro « vert » « Info logement indigne ».

Les propriétaires ne doivent pas être traités comme les « marchands de sommeil » ; 

  • Le projet d’extension du crédit d’impôt transition énergétique aux propriétaires bailleurs (projet de loi de finances pour 2020) ;
  • Une meilleure prise en compte des propriétaires dans le plan de rénovation énergétique des bâtiments et le développement des aides de l’Anah ;
  • Le vote du rétablissement de APL-accession par le Sénat dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2020. L’UNPI avait fortement critiqué la suppression de ce dispositif peu coûteux et permettant à de nombreux ménages d’accéder à la propriété (communiqué conjoint du 23 septembre 2019)*.
  • Le vote de la prolongation du PTZ neuf jusqu’en 2021 en zone B2 et C par l’Assemblée nationale puis le Sénat dans le cadre du projet de loi de finances pour 2020*.
  • Etc.

* NB : à l’heure où nous écrivons, le projet de loi de finances pour 2020 reste en discussion.

Source : 25 millions de propriétaires • N°janvier 2020


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