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Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Nouvelle-Aquitaine

Fiche FAQ

Indexation conventionnelle du loyers

Question :

Je n’ai pas fait jouer en septembre 2018 la clause d’indexation d’un bail commercial conclu en septembre 2017. La clause d’échelle mobile prévoit que « le loyer est révisable tous les ans proportionnellementà la variation de l’ILC du 1er trimestre 2017, publié trimestriellement par l’INSEE ».

Sur la base de cette clause, puis-je réclamer au locataire les révisions non pratiquées depuis septembre 2018 ?

Réponse :

Comme nous l’indiquions en ces pages le mois dernier, une clause d’indexation du loyer s’applique de plein droit, sans formalités, à condition que l’indexation du loyer soit stipulée « en termes clairs et précis » (Cass., 3ème civ., n° 84-10371, 28 octobre 1987), c’est-à-dire que doivent y figurer un indice de référence, la périodicité de la révision et le caractère automatique de la révision.

En présence d’une clause d’échelle mobile qui joue automatiquement (par exemple « le loyer variera automatiquement... » ou « le loyer sera soumis à indexation annuelle et sera augmenté ou diminué de plein droit... »), le fait pour le bailleur de ne pas appliquer cette clause pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation à son bénéfice : « aucune renonciation au jeu de la clause d’indexation ne résultait du fait que le bailleur ne s’était pas prévalu de celle-ci pendant plusieurs années » (Cass. 3ème civ., 26 janvier 1994, n° 91-18325). Dans cette hypothèse, le propriétaire d’un local commercial qui n’a pas fait jouer la clause d’indexation insérée dans le bail, conserve le droit de réclamer les augmentations annuelles qui n’ont pas été pratiquées dans la limite de cinq ans (prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil).

En revanche, si le bail est plus ambigu sur l’automaticité de la modification du loyer, le tribunal recherche alors l’intention des parties lors de la conclusion du contrat. Ainsi, si la clause d’indexation prévoit simplement que le montant du loyer est révisable chaque année (mais non pas qu’il est automatiquement révisé), l’indexation ne peut intervenir que pour l’avenir : « ayant constaté qu’une clause du texte initial du contrat de location disposait : « le montant [du loyer] est révisable chaque année en fonction de l’indice INSEE de la construction » (...) et retenu, par une interprétation souveraine, (...) que le montant du loyer était révisable mais non pas qu’il était automatiquement révisé, la cour d’appel, qui a relevé qu’il ne résultait pas des pièces produites que la société eût demandé la révision systématique [du loyer], a pu en déduire que l’indexation ne pouvait intervenir que pour l’avenir et que la société n’était pas fondée à prétendre au paiement d’un complément de loyer résultant de l’application de l’indexation pour les années passées » (Cass. 3ème civ., 1er juin 2011, n° 10-19036).

Votre bail ne prévoyant pas une révision automatique du loyer, ce n’est qu’à compter de votre demande de révision que le locataire sera tenu d’acquitter le loyer indexé (ce qui exclut tout rattrapage pour les révisions non pratiquées depuis septembre 2018).

Source : 25 millions de propriétaires • N°décembre 2019

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