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UNPI 16
Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Nouvelle-Aquitaine

Fiche FAQ

Congé pour vendre suivi d’une relocation

Question :

Mon locataire m’a indiqué qu’il ne souhaitait pas acquérir le logement qu’il occupe, suite au congé pour vendre que je lui ai adressé.

Dans l’hypothèse où je n’arrive pas à vendre ce logement, pourrai-je le remettre en location et, si oui, dans quelles conditions ?

Réponse :

Par définition, un congé pour vendre a pour but de vendre un logement (soit au locataire s’il accepte l’offre de vente, soit à un tiers si le locataire refuse l’offre).

Si le bien immobilier ne peut être vendu faute d’acquéreur, le propriétaire peut alors logiquement décider de le relouer, sachant qu’il devra être très vigilant, tout particulièrement depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a renforcé la lutte contre les congés frauduleux des bailleurs :

  • en cas de contestation du congé par le locataire, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements vides loués à usage d’habitation principale et article 25-8 pour les logements meublés loués à usage d’habitation principale) ;
  • les congés frauduleux sont expressément punis d’une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € pour les bailleurs, personnes physiques (mêmes textes de référence).

La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pèse toujours sur le locataire qui l'invoque (Cass., 3ème civ., 14 juin 2006, n° 05-12.559[1]). Dans l’hypothèse où le logement, objet du congé, n’a pas été vendu et a été reloué, le locataire pourrait contester ledit congé et il appartiendrait alors au bailleur de justifier de la réalité de son intention de vendre. La manifestation la plus évidente de l’absence d’intention de vendre se déduit de la relocation rapide du logement moyennant un loyer substantiellement augmenté et de l’absence de démarches sérieuses en vue de le vendre :

  • « ayant relevé qu'il résultait des pièces produites que le bien avait été reloué trois mois après la fin du bail, pour un loyer presque doublé, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, en a déduit (…) que l'intention frauduleuse [du bailleur] était établie » (Cass., 3ème civ., 16 janvier 2002, n° 00-11.824) ;
  • « la bailleresse n'avait jamais donné de mandat de vente à un agent immobilier et fait de publicité en vue d'une vente, ni mentionné de visites de son appartement par d'éventuels acheteurs ni aucune proposition d'achat, la cour d'appel (…) a souverainement retenu (…) que [le bailleur] avait eu l'intention frauduleuse d'empêcher [sa locataire] d'exercer son droit légal de préemption » (Cass., 3ème civ., 15 mars 2000, n° 98-14372).

Il ressort de cette jurisprudence que s'il est possible de relouer après un congé pour vendre faute d'acquéreur, il est vivement recommandé de le faire dans les conditions suivantes (sous peine d’une amende pénale) : entreprendre des démarches en vue de vendre le logement (passer des annonces sur plusieurs mois, garder une trace de ces annonces et/ou donner mandat à une ou plusieurs agences), ne pas relouer suivant un loyer substantiellement augmenté et attendre un délai suffisant après la fin du bail pour relouer (par exemple six mois).

Par ailleurs, précisons qu’un locataire pourrait contester un congé pour vendre en démontrant que le propriétaire a sciemment fixé un prix de vente trop élevé pour ne jamais trouver d’acquéreur.


[1] « Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, exactement retenu, sans inverser la charge de la preuve, qu'il appartenait au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur, et souverainement relevé qu'aucun élément de preuve ne permettait de contredire cette intention, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a, répondant aux conclusions, déduit, à bon droit, que le congé devait être déclaré valable ».

Source : 25 millions de propriétaires • N°janvier 2020

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