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Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Nouvelle-Aquitaine

Fiche FAQ

Acquisition d’un logement loué, puis congé pour reprise

Question :

J’ai acquis en 2019 un logement loué et le bail arrive à échéance en juillet 2020 (bail de 3 ans). Je souhaite récupérer ce logement pour l’habiter. Que dois-je faire, car il me semble qu’il existe des règles spécifiques dans cette situation ?

Réponse :

En effet, l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« en cas d’acquisition d’un bien occupé (...) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. »

Si le nouveau bailleur veut reprendre le logement pour l’occuper lui-même (ou le faire occuper par l’un de ses proches), il doit donc délivrer un congé pour reprise dans les conditions suivantes :

  • si le terme du bail intervient plus de 2 ans après l’acquisition : le bailleur peut donner congé pour le terme du bail ;
  • si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition : le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Dans cette seconde hypothèse, il n’y a donc pas de reconduction du bail, mais une prolongation légale du contrat : le bailleur qui veut reprendre le logement au plus vite doit adresser à son locataire un congé pour la fin du bail (avec les six mois de préavis), mais l’effet de son congé est reporté. Le report est d’une durée variable, car il est calculé à partir de la date d’acquisition et permet au locataire de disposer de deux ans d’occupation après cette date.

Exemple :

Un logement occupé est vendu en janvier 2020. Le bail prend fin en janvier 2021. L’acquéreur donne congé pour reprise en juin 2020. Ce congé ne produit effet qu’en janvier 2022 (c’est-à-dire 2 ans après la date d’acquisition). Le nouveau bailleur doit être vigilant, car, s’il ne donne pas congé en juin 2020, le bail qui prend fin en janvier 2021 sera reconduit tacitement. Le bailleur ne pourra plus donner congé pour janvier 2022 mais il devra attendre la fin du bail ainsi reconduit.

Votre bail expirant en juillet 2020, il est malheureusement trop tard pour délivrer congé (le délai de préavis de 6 mois ne pouvant être respecté). Vous ne pourrez délivrer congé que pour la prochaine échéance du bail (à savoir juillet 2023), en respectant un préavis d’au moins 6 mois.

Conseil pratique :

Si cela n’a pas encore été fait, il convient d’opérer la notification prévue à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (par lettre recommandée avec AR) : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. »

Source : 25 millions de propriétaires • N°avril 2020

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